株式会社くみん不動産  板橋店

おかげさまで30周年!埼京線、三田線、東上線の3線利用可能。板橋に住んでみよう!!

くみん不動産駅前本店電話番号 03-5943-1500

売却の流れ

1.相談~査定

まず、不動産の売却に際して最も大切なものは、売却可能な価格を知ることです。
くみん不動産では、無料で査定を行っております。ぜひお気軽にご相談ください。

  

査定方法について

売却したい不動産はもちろん周辺の成約事例や現在販売中の物件などをもとに、価格査定調査マニュアルを用いて、適正に算出いたします。

・建物は、屋根・外壁・内装などの材質など。
・土地は、所在・前面道路の幅員・形状・環境など。
・マンションは、所在・向き・階数・管理状況など。
 

投資用不動産は、成約事例だけでなく、市場動向や将来の賃貸予想・コストなどをもとに収益還元法などにより査定価格を算出します。

<ワンポイント・アドバイス>

買い替えは、売るのが先?買うのが先?

資金にゆとりがある場合は、買うのが先でもOKです。
でも、資金にゆとりがない場合は、先に売却する方が安全です。
先に買った場合、自宅が予定していた価格で売れないと、資金が不足してしまい、購入物件の支払いができなくなることもあります。

2.必要な費用の確認

不動産売却にかかる費用を前もって確認しておきます。
必要なものは以下の通りです。

   内容 必要額 
仲介手数料
※1
不動産会社への報酬の上限額 売買価格×3.15%+63,000円(税込)
(売買価格が、400万円超の場合)
 登記手数料 司法書士への報酬
印紙税
3万円~5万円程度
売買契約書に添付15,000円
(売買価格が1000万円超5000万円以下の場合)
 税金 ※2 譲渡税(所得税・住民税) 売却時に生じる譲渡益にかかる所得税・住民税
税率は所有期間により異なる

※1仲介手数料について

仲介手数料とは不動産会社が仲介業務を行う際にお客様から受け取ることができる報酬のことで国土交通省の告示によりその上限額が定められています。 売買または交換の媒介(仲介)の場合は以下のように算出します。 売買価格を以下のように分け、それぞれに料率を乗じた額の合計が仲介手数料の上限額となります。不動産購入、不動産の売却、いずれの場合も同様です。

売買価格(税抜) 手数料率 [例]売買価格3,000万円の場合
200万円以下の金額 5%+消費税 200万円×5.25%=105,000円
200万円超400万円以下の金額 4%+消費税 200万円×4.205%=84,000円
400万円超える金額 3%+消費税 2600万円×3.155%=819,000円
    合計 1,008,000円(税込)

400万円を超える金額の不動産を売買する場合の仲介手数料について、よく「売買価格×3.15%+63,000円(税込)」ととか「売買価格×3%+60,000円+消費税」といった表現が使われることがありますが、これは上記の表を速算式に置きかえたものです。上記の例(売買価格3,000万円)の場合、速算式を使うと3,000万円×3.15%+63,000円=1,008,000円(税込)となります。


※2譲渡税について

譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得として低率の税率となります。 居住用財産で、所有期間が10年を超える場合は「居住用財産譲渡の特例」で軽減税率の適用があります。又、居住用財産で、一定の要件を満たし、譲渡した場合は「居住用財産の3,000万円の特例控除」の適用があります。 平成21年、平成22年に取得した土地等を所有期間が5年を越えて譲渡した場合は「特定土地等の長期譲渡所得の1,000万円の特別控除」の適用があります。 上記の税金に関する詳しい内容は、税務署等に確認して下さい。

3.売却価格の決定

査定価格を参考して、不動産の売却価格を決定します。
「早く売りたい」「ゆっくり売っていきたい」「一定の利回りを確保したい」などお客様へのご希望条件をお聞かせいただき、不動産の売却価格を決めていきます。


4.媒介契約

不動産の売却価格を決定されましたら、くみん不動産とお客様との間で、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下のような種類があります。

専属専任媒介契約

くみん不動産だけに仲介を依頼する契約です。
他の不動産会社には仲介を依頼できません。

<特徴>
契約して3ヶ月の間、くみん不動産には、宅地建物取引業法に基づき指定不動産流通機構のオンラインシステムREINSに売却不動産を登録して広く情報を公開したり、売主様に対して活動報告をしなければならないという義務が生じます。

<オンラインシステムREINSとは?>
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産会社間における不動産情報交換のためのコンピュータネットワークです。
他の不動産会社へも不動産の売却情報が公開されるため、購入希望者を広く、早く探すことができます。

一般媒介契約

くみん不動産以外の不動産会社にも仲介を依頼できる契約です。
売主様自らが複数の不動産会社に不動産売却について依頼し、同一条件で各社と媒介契約を結びます。
<特徴>
不動産会社にはオンラインシステムREINSへの物件登録や活動報告などの義務はありません。

不動産会社へ
の仲介依頼
売主様が見つ
けた買主様と
の契約
不動産会社の
指定不動産流通
機構への登録義務
不動産会社から
売主様への販売活動
状況の報告義務
         
専属専任
媒介契約
1社のみ × 媒介契約後5日以内 1週間に1回以上
専任媒介
契約
1社のみ 媒介契約後7日以内 2週間に1回以上
一般媒介
契約
2社以上可能  なし なし

5.販売活動

ご依頼いただいた不動産をスピーディに売却する為に、積極的な販売活動を行います。

立地のよい店舗での優先的な展示

くみん不動産の店舗は人の集まる場所にあるのが自慢です。
その多くが駅前のロードサイドなどにあるため、買い物ついでに気軽に寄れる店として、多くの方にご来店いただいております。

オープンハウスの開催

売却不動産の現地を公開することにより、多くの方にご覧いただける機会をつくります。くみん不動産のスタッフが購入を希望される方をご案内いたします。

指定不動産流通機構「REINS」への物件登録

国土交通大臣指定のオンラインシステム「REINS」に登録することで、他の不動産会社にもお客様の不動産の売却情報を公開します。

インターネットを活用した販促

ここ数年インターネットで売却不動産情報を検索される方が増えています。24時間いつでも全国の、また様々な種類の売却不動産を探せるのがインターネットの大きな特徴。
弊社では不動産の売却をご依頼いただきますと弊社のホームページでご紹介することはもちろん、日本最大級の住宅情報検索サイト「不動産なび」や「Yahoo不動産」など複数のポータルサイトにも掲載します。

オリジナルチラシの新聞折込、住宅情報誌への掲載

地域に密着した新着情報をトピックスにした広告媒体といえば、チラシ。売主様からの一言などを掲載したオリジナルチラシの作成、配布も行っております。チラシの作成、配布費用は無料です。

ダイレクト営業

弊社に不動産の購入を依頼されている方とのマッチングを行い、売却不動産情報をダイレクトにご
提供します。


<ワンポイント・アドバイス>

少しでも高く売るには?

家をきれいに掃除しておきましょう。
特に、主婦の目が届きやすい水周りは念入りに。
また、庭の手入れも忘れずに行うなど、見に来られた方に良い印象を持ってもらうことが大切です。


6.契約

売却不動産を購入する方が見つかりましたら、売主様と買主様との間で、不動産売買契約を結びます。

売買契約の締結

売買価格が決まり、買主様の資金計画が固まりますと、いよいよ売買契約です。売買契約の前に弊社の宅地建物取引主任者より売却不動産の概要、法的な規制など「重要事項」について説明させていただき、売主様及び買主様にご了承いただいた上で不動産売買契約を結びます。

手付金の授受

売買契約時に買主様より売主様に手付金〔売買価格の約10%)が支払われます。
<ご用意いただくもの>

  • ・権利証
  • ・ご実印
  • ・ご本人様を確認できるもの(運転免許証など)
  • ・住民票、除票など(住所変更登記を必要とする場合)
  • ・印紙代(売買契約書に収入印紙を貼付します)
  • ・仲介手数料の半額(別途消費税がかかります)

7.引渡し

買主様より残金を受け取るのと同時に、売却不動産(鍵)を買主様に引き渡します。
司法書士が法務局へ行き、新たな買主様の名義で登記を行います。

ご用意いただくもの

  • ・権利証
  • ・ご実印(所有者全員)
  • ・印鑑証明書(所有者全員)
  • ・住民票、除票など(住所変更登記を必要とする場合)
  • ・固定資産税・都市計画税の納付書
  • ・管理費・修繕積立金などの納付書(マンションの場合)
  • ・管理規約集(マンションの場合)
  • ・設備機器の取扱説明書
  • ・物件の鍵一式
  • ・ローン返済口座の通帳及び銀行のお届け印(ローンを一括完済する場合)
  • ・登記費用(抵当権抹消など)
  • ・仲介手数料残額(別途消費税がかかります)

住宅ローンが残っている場合

住宅ローン返済中のため、売却不動産に抵当権が設定されている場合は、全額を完済して抵当権を抹消しなければなりません。
多くの場合は、お引渡しの当日に買主様から受け取った残金でローンを完済し、抵当権の抹消書類を金融機関から受け取ります。
手続きは弊社のスタッフや司法書士がサポートします。

住みかえに関する各種サービス

くみん不動産では、住まいのリフォーム、ハウスクリーニング、引越しなど住みかえに関する各種サービスのご案内までフォローいたします。



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